南京市江宁区人民法院
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□田聪
来源：江苏法治报 2023年12月05日
【案情】
2023年3月，甲公司将乙诉至法院，要求乙支付其房屋租金及违约金等。乙辩称其不应承担违约责任和空置损失，且因甲公司未及时维修涉案房屋厨房漏水致其妻子摔倒骨折，双方就赔偿及后续租金无法达成合意，故其退租，甲公司对此存在过错。在该案审理中，法院查明双方租赁合同约定甲公司承担房屋及附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜，乙支付租金至2022年11月21日并付押金，后乙于2022年10月19日、23日向甲公司报修厨房漏水及告知其妻子摔倒，甲公司于25日维修完毕并向乙催要租金未果，后双方未能就赔偿问题协商一致，乙于2023年2月3日向甲公司提交退租申请。
【评析】
对于出租人而言，主义务是依约将租赁物交付承租人并在租赁期内保持租赁物符合约定的用途，要确保提供的房屋及屋内设施设备安全。对于承租人而言，主义务是支付租赁期内的房屋租金等费用。承租人在使用房屋过程中，发现设备设施损坏的，可要求出租人在合理期限内维修，或由其维修后由出租人承担相应的维修费用。当事人主张合同解除的，应当符合法定或约定解除的条件。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。
本案中，甲公司已于2022年10月25日将漏水问题维修完毕，此后乙以其妻子此前在涉案房屋摔倒受伤为由拒不支付房屋租金，又于2023年2月3日提交退租申请提前解除其与甲公司之间的房屋租赁合同，双方间就摔伤赔偿未能达成一致意见并不导致乙无法继续正常使用房屋，合同目的不能实现。其提前解除合同不符合双方合同约定以及法律规定，构成根本违约，故乙应承担合同解除责任，按合同约定支付甲公司违约金。乙辩称甲公司对合同提前解除亦存在过错的意见不予采纳。乙同时应支付甲公司2022年11月22日至2023年2月3日期间的房屋租金。甲公司确有维修不及时行为，对于乙主张的因甲公司未及时维修导致的损害责任，乙可另案诉讼主张权利。
综上，笔者认为，乙妻子因租赁房屋厨房漏水摔伤值得同情，但不能当然达到租赁合同解除条件，乙以此主张合同解除不能成立，应当承担提前解除合同的违约责任。
