南京市江宁区人民法院
请稍候，正在加载页面……
□李天舒
来源：江苏法治报 2023年09月01日
【案情】
谢某与某地产公司签订《商品房预售合同》，购买某大厦北楼商品房，合同中载明房屋规划用途为办公，土地用途为商服、金融保险、商务办公用地。该项目为1幢由底部裙房连接的南北塔楼建筑，其中裙房为商业用房，北楼为办公用房，南楼为酒店式公寓。诉前，某地产公司因将南北楼房屋性质相混淆，统称为公寓并宣传投资回报等承诺对外销售，涉嫌欺诈，遭到群众举报而受到行政处罚。谢某认为某地产公司通过虚假宣传误导其购买了案涉房屋，双方间实际达成的是酒店式公寓的买卖合同关系，应当向其赔偿因违约造成的差价等损失。
【评析】
第一，行政责任与民事责任分属不同领域。某地产公司构成广告法上的虚假宣传并不能当然认定某地产公司对谢某实施了民法意义上的合同欺诈。房地产企业的夸大宣传行为实质上影响了合同的如实告知义务及购房者对房屋销售价格的判断以及对房屋周边环境的心理预期。但认定为欺诈仍须符合民法典所规定的欺诈行为的特征。谢某以某地产公司受到行政处罚为由主张被告在销售时对其隐瞒了房屋性质，依据不足。
第二，即使某地产公司行为成立欺诈，谢某也应当以欺诈或重大误解为由请求撤销合同，其主张违约赔偿缺乏法律依据。此外谢某与某地产公司所签订的合同中明确房屋的规划用途为办公。同时《商品房预售合同》中对房屋的规划用途等作了明确约定，要求某地产公司赔偿酒店式公寓与办公用房的差价损失以及实际使用面积减少的损失，同样缺乏合同和法律依据。
第三，根据有关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当被视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。具体到本案而言，若谢某在购买房屋时某地产公司的宣传构成要约，则应当认定某地产公司存在违约，须承担违约责任。
因此，笔者认为，购房者可基于违约损害赔偿请求权向房地产企业请求违约赔偿；购房者主张房地产企业对其构成欺诈，而不主张撤销合同，仅请求房地产企业对其进行违约赔偿的，则人民法院不应支持。
