东山法庭 鲍超
一根落水管，看起来是小事，背后却连着群众的居住安宁。今天我要讲述的是田也异法官办理的一起物业服务合同纠纷案件。
一根落水管成了张女士的烦心事
2013年，张女士买下一套房改房并入住至今。2021年起，她发现次卧的墙壁发霉。查找原因后发现，是室外落水管严重老化破损，管子里的水渗漏进墙体导致。
她找到物业公司协商维修更换落水管，又向房产等部门咨询，也多次通过12345平台热线反映，但问题始终没有得到解决。万般无奈之下，她起诉至法院，诉请判令物业公司对案涉房屋次卧外墙漏水的公共落水管道进行维修更换。
这根落水管到底要不要修？
调查后，答案很明确：不仅要修，还要尽快修好。
案涉小区建成已有20余年，张女士家外墙的公共落水管严重老化、破损，存在安全隐患。夏季降雨时，雨水沿墙体渗漏，损害楼栋主体结构；冬季管内可能积水结冰，易导致管材脱落。这些问题不解决，居民的日常生活和居住安全都会受到影响。
案涉落水管该不该由物业公司维修更换？
从法律规定看，公共落水管属于业主共有共用设施，且已明显超出保修期。物业公司作为小区物业服务提供方，负有妥善维修的法定义务。
从合同约定看，落水管维修更换本应从住宅专项维修资金列支。物业公司抗辩维修资金不足，但维修资金为费用支付渠道，不能免除维修义务。若放任管道继续破损，不排除落水管脱落、危及业主人身和财产安全，也可能引发更多纠纷。
从实际施工看，落水管维修涉及高空作业施工，考虑到维修成本和难度，由物业公司组织维修，更便于维修工程的推进。
因此，物业公司应对案涉落水管进行维修更换，张女士的诉请应予支持。
维修更换落水管的资金从哪里来？
为了让判决能够真正落地，也为今后类似纠纷的解决提供参考，必须厘清维修费用承担问题。
首先，小区有没有住宅专项维修资金？经查询，住房保障和房产部门答复，案涉小区目前没有公共维修基金。
其次，小区是否有公共收益？物业服务合同约定，物业公司可使用案涉小区公共收益补充维修资金缺口。调查中，我们发现案涉小区内有快递柜、进出口闸机广告、智能充电站、净化水饮水机等公共设施。但物业公司反映，快递柜、智能充电站及饮水机都是公益便民设施，收益十分有限；道闸机广告收入也基本用于道闸机的日常维护。
最后，公共收益不足以覆盖维修成本怎么办？物业公司还反映小区里不止这一根落水管破损，其他数十栋房屋外墙落水管也存在不同程度的破损，其无力负担本案及今后类似的维修费用。对此，既要考量居民安居，也要给物业留下合理救济空间。合同约定，未建立维修资金，又因危及房屋安全等情形需要及时抢修排险的工程费用，由物业公司先行垫付，然后由相关业主分担。这为本案情形下物业公司履行维修义务提供了依据。
判决之后，事情有了转机
本案双方矛盾很深，调解未能成功。最终，法官作出判决，判令物业公司对张女士家次卧外墙漏水的公共落水管道进行维修更换，并在判决书中充分释明维修资金的来源及顺位。后双方均服判息诉。
判后回访中，物业公司表示，维修落水管仍存在资金不足等困难，但正在积极筹措资金，推进项目施工。同时，物业公司也在与其他楼栋业主协商维修更换落水管，避免产生更多诉讼纠纷。截至目前，案涉小区未再产生新的类似纠纷。
民生无小事，枝叶总关情。一根落水管的修缮，关系群众屋檐下的生活安宁；一份判决的落地，推动预防一批潜在矛盾纠纷。办理本案让我深刻体会到，只有坚持具体问题具体分析，用心用力用情办好每一起案件，才能把每一件"小案"都办到群众的心坎上。
