小法身边事
孙丫丫看中了王铁牛农村老家的房子，想要买下来。
孙丫丫：铁牛，你老家那套农家小院我太喜欢了，就按咱之前说好的30万卖给我吧！
王铁牛：我最近是很缺钱，这个价格也合适。不过按规定你应该买不了我们村的宅基地住房吧？
孙丫丫：嘿嘿~我专门研究过了，想到了一个“妙招”，咱们先这样……再这样……
王铁牛：（相视一笑）不愧是你，说定了，就这样办！
孙丫丫究竟想出了怎样的“妙招”呢？请看她和铁牛的行动时间线。
➤ 2022年2月：孙丫丫与王铁牛办理结婚登记
➤ 2022年3月：孙丫丫将户籍迁至该房屋所在地，后与王铁牛签订房屋买卖合同
房屋买卖合同
出卖人：王铁牛（甲方） 买受人：孙丫丫（乙方）
甲方将位于XXX处的房屋出售给乙方，该房屋不动产权证编号为XXX，该房屋为农村宅基地住宅，建筑面积XXX平方米；房屋成交价格为30万元。
乙方应于2022年5月1日前支付定金7万元，余款20万元待甲方户口迁出产权变更后一次性支付，尾款3万元在房屋交付当日支付。
……
➤ 2022年4月：孙丫丫按约支付房屋定金7万元，后与王铁牛办理离婚登记
定金已付，但孙丫丫却未能如愿入住农家小院，王铁牛迟迟未将户口迁出，甚至还玩起了失踪，孙丫丫怎么也联系不上他。
孙丫丫只好将王铁牛诉至法院，要求解除案涉房屋买卖合同并判令王铁牛退还定金7万元。
小法请法官
承办法官 简恩华
孙丫丫与王铁牛这套买房“妙招”，在法律上能站得住脚吗？孙丫丫的诉求能得到支持吗？
1.这份房屋买卖合同无效
我国法律明确规定，农村宅基地使用权具有严格的身份属性，只能在本集体经济组织成员内部流转，禁止向非本集体成员转让。
孙丫丫为了获得购房资格，采用“假结婚”的方式将户口迁入房屋所在地，其核心目的就是规避法律关于宅基地使用权流转资格的强制性规定。双方签订的房屋买卖合同违背公序良俗，违反法律禁止性规定，自始无效。
2.因无效合同取得的财产，应当返还
根据法律规定，合同被确认无效后，行为人因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，王铁牛基于这份无效合同收取的7万元定金，应当全额返还给孙丫丫。
最终，法院判决：孙丫丫与王铁牛签订的《房屋买卖合同》无效；王铁牛向孙丫丫返还定金7万元；驳回孙丫丫的其他诉讼请求。
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条 【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十七条 【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第九条第二款 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，……。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；……。
小法对你说
国家为农村宅基地流转设置了严格的法律“红线”。试图通过“假结婚”“迁空户”等所谓的“神操作”来绕开法律限制的行为，都会因目的违法而被认定为无效。到头来，不仅房子买不成，还可能面临财产损失和法律风险。
法律保护的是合法、诚信的交易，任何挑战法律底线和公序良俗的“小聪明”，最终都得不到法律的认可，只能落得一场空。
