南京市江宁区人民法院
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王铁牛：最近又想着要创业了，到哪里去创业比较好呢？南京人这么多，开个铁牛租房吧！
小法身边事
王铁牛站在马路上，看到刘小蛙的租房告示，作为铁牛租房的CEO，很快同刘小蛙谈妥了一个优惠的租房条件——
一个月给3600元，一口气租三年，给三个月的免租期用于装修，付款方式为第一季度给3600元，第二季度7200元，第三季度开始正常10800元。
王铁牛大笔一挥，以铁牛租房的名义签了合约。
半年后，刘小蛙找铁牛租房要第三季度房租，无论如何，都联系不上王铁牛。
在持续不断追击两个月后，刘小蛙终于找到王铁牛。
刘小蛙：王铁牛，你欠我的房租什么时候还？第三季度都快过去了。
王铁牛：公司破产了，不租了。
刘小蛙：那你两万五什么时候给我？
王铁牛：什么？？两万五？！
刘小蛙掏出计算器算得飞快。
刘小蛙：五个月房租，一个月三千六，一共一万八，加上违约金七千二，我看你好像拿不出那么多钱，算你便宜点，抹个零，两万五。
王铁牛：五个月？这五个月你是怎么算的？
刘小蛙：你看你再拖两天，满打满算就一共租了三个季度，九个月，现在就付了三个月的钱，我吃点亏，送你一个月，这不是还得付我五个月的房租？
王铁牛：头两个季度，你不是说有三个月是送我的吗？再说，咱俩合同上可没写提前解除合同算违约。
刘小蛙：你没租到三年，我送你一个月还嫌不够啊！不还钱，那咱俩可就法院见了。
小法请法官
承办法官 韩文涛
铁牛租房到底应该付刘小蛙多少钱？
刘小蛙与铁牛租房就案涉房屋签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。租赁合同明确约定了房租支付日期，铁牛租房未按时支付第三笔租金，经刘小蛙多次催缴均未支付，且没有支付的意思表示，刘小蛙有权解除合同并要求铁牛租房支付拖欠的租金。
现在合同已于铁牛租房租住的第八个月解除，刘小蛙实际收回房屋为第九月末，但是合同并未对违约金有具体约定，故刘小蛙主张违约金的诉讼请求依据不足。
关于免租期租金。虽然合同明确约定了3个月免租期不计租金，但是该免租期期间是基于3年租期而定的，在铁牛租房单方违约致使合同解除且合同履行期限尚短的情况下，应综合全案情况计取部分免租期租金。鉴于此，刘小蛙要求铁牛租房支付2个月免租期租金并无不当，法院予以支持。
被告铁牛租房支付原告刘小蛙租金及占有使用费（含两个月免租期租金）18000元。
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条
【合同解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
小法对你说
在租赁合同中，免租期是非常常见的条款，其主要约定是出租人给承租人一定期限内免于支付租金，实际是建立在合同正常履行的情况下，出租人附义务的赠与行为。
免租期条款的常见约定：
❐ 合同必须全部执行完成，才能适用免租期。否则，承租人需要补足全部免租期租金。
❐ 租赁合同签署后按照约定方式正常支付租金，免租期设置在租赁期限的各个阶段。
❐ 租赁期限的最后几个月设置为免租期，比如免租期三个月，租赁期限的最后三个月为免租期，中途合同解除不享受免租期。
实践中，往往因为合同条款对于免租没有妥当的安排，双方很容易发生纠纷。建议双方在租赁合同中完善免租期条款，如果未明确免租条款，在合同无效或违约导致合同解除时，应考虑过错方和过错比例，来确定免租期租金的具体分担。
（以上出现名称纯属虚构）
