南京市江宁区人民法院
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近日，国家法官学院、最高人民法院司法案例研究院联合发布了《中国法院2023年度案例》，江宁区法院横溪法庭副庭长朱斌承办的“抵押权预告登记义务人恶意阻碍登记条件成就，权利人享有优先受偿权——某银行诉马某等金融借款合同案”成功入选。
裁判要旨：房产所有权人本应办理不动产所有权登记，但怠于办理登记，导致房屋的抵押权预告登记未能转化为抵押权设立登记的，应承担抵押权未登记的法律后果。抵押权人积极要求债务人进行所有权公示登记，已经尽到抵押权预告登记权利人的义务，且不存在疏于管理的情况，抵押权登记条件已经具备，抵押权人主张对案涉房屋享有优先受偿权，符合法律规定，应予支持。
基本案情：2007年，某银行与马某等签订公积金借款合同及按揭贷款合同。约定了借款金额、借款期限及还款方式，并以案涉房屋为上述借款合同的本金及利息等提供抵押担保。
合同签订后，某银行就案涉房屋办理了抵押预告登记，但因马某等未办理案涉房屋的产权登记，导致该银行未办理他项权利（抵押权）证书。
2020年10月起，马某等开始逾期未偿还贷款。某银行遂诉至法院，要求马某等按约偿还借款，并要求对案涉房屋享有优先受偿权。
法官后语：当事人签订商品房预售抵押合同后，如不具备抵押权登记的条件，会选择进行抵押权预告登记。抵押权预告登记权利人直接依据预告登记主张享有优先受偿权，法院对此是否应予支持在司法实践中存在较大争议。
对于这种情况，如果机械地判定条件不满足，驳回抵押权预告登记权利人的主张，违背了预告登记制度设立的目的，导致权利义务失衡。
因此，抵押权预告登记权利人因抵押人拒不配合而无法设立登记转变的情况下，应赋予其对抵押物的优先受偿权。当具备办理抵押权设立登记条件时，抵押人怠于办理登记，本质上属于抵押人为自己的利益不正当地阻止条件成就，抵押预告登记权利人享有优先受偿权的条件因抵押人恶意阻却，应视为条件已成就。
