南京市江宁区人民法院
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据调查显示 中国住房租赁人数已超2亿
如果出租人欲出售房屋 法律赋予了承租人“优先购买权”
但这一权利究竟应如何行使 你清楚吗？
我们一起进入今天的小案 和小法一起学习一下吧
小法身边事
王铁牛准备开一家“铁铁牛肉汤馆”，于是承租了郝翠花的门面房。
几年之后，郝翠花准备出售该门面房，并将这一消息告诉了王铁牛。
王铁牛得知门面房的对外挂牌售价为140万元，当场表示价格太贵了。
时间又过了半年，郝翠花找到王铁牛，称其打算将门面房以120万元的价格出售，再次询问是否购买。
王铁牛依然觉得价格有点贵，意图降低价格，但并未与郝翠花就买卖事宜展开进一步磋商。
后来，郝翠花将门面房出售。王铁牛以郝翠花损害了其优先购买权为由，诉至法院。
小法请法官
本案涉及的是房屋出租人的优先购买权。法律赋予承租人优先购买权，目的在于承租人在租赁房屋出售过程中取得公平参与磋商、缔约的机会，并在同等条件下可以优先购买案涉房屋。出租人的主要义务，系在出售租赁房屋之前的合理期限内的通知义务。
承租人在知晓租赁房屋出售的情况下，如要行使优先购买权，应积极表明其购买意愿及购买条件，以使出租人在出售案涉房屋时比较交易条件并判断交易对象，否则必然不合理地加大出租人出售房屋过程中的磋商成本。
本案中，作为出租人的郝翠花提前半年告知作为承租人的王铁牛案涉租赁房屋将要出售，已经履行了告知义务，王铁牛未接受当时的出售价格，也并就购买房屋进行实质性的议价、磋商，可视为已放弃其优先购买权。最终，法院判决驳回王铁牛的诉讼请求。
小法对你说
优先购买权的确立，一方面，体现了对租赁关系中相对弱势一方的承租人的保护，另一方面，也体现了维护因承租人使用收益租赁房屋而形成稳定的生产生活秩序的必要。
需要注意的是，即使承租人明确表示行使优先购买权，也要对“同等条件”进行判断。
同等条件并非是绝对的同等，而只是相对的同等。首先指价格条件相同，其次应适当考虑支付方式及其他可能会影响到出租人利益的情形。
另外，承租人优先购买权包括两种除外情形，一是房屋按份共有人行使优先购买权，二是出租人将房屋出卖给近亲属。
小法想说，优先购买权表现为一种“民事特权”，要积极、合法地行使哦！
第726条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
（以上出现名称纯属虚构）
“法律从来不保护躺在权利上睡觉的人”
