南京市江宁区人民法院
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业主的建筑物区分所有权 这一概念相信大家都有所耳闻
这一权利包括哪些内容？ 应如何行使？ 你真的清楚吗？
王铁牛心情超级好，因为，他终于从孙丫丫那里买到了自己心心念念的二手房。
一天，在业主群里，王铁牛偶然得知，在孙丫丫出售房屋之前，其所在单元的全体业主委托小区物业公司对单元地下室进行了分割，孙丫丫通过抽签取得7号地下室的独占使用权。
于是，王铁牛找到孙丫丫，要求其交付7号地下室，孙丫丫强调，地下室不属于业主共有部分，自己有单独处置的权利。
多次交涉未果，王铁牛提起诉讼，要求法院确认7号地下室归其使用，孙丫丫将7号地下室交付给其。
01
7号地下室是否属于业主共有部分
业主共有部分是指专有部分及专有部分附属物以外的、由业主共同享有所有权的建筑物及其附属部分。单元地下室是供业主配套使用的公用设施，不是业主的专有部分及其附属物，性质上属于业主共有。7号地下室仅能从该单元进入、供该单元内业主使用，在构造上、功能上具有相对独立性，与该单元的业主具有使用上的利害关系。因此，7号单元地下室应当归该单元全体业主共有。
02
孙丫丫是否应将7号地下室交付给王铁牛
业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。从维护小区公共秩序和业主利益的角度来说，业主转让专有部分时，不仅其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，而且其基于业主共同管理合意所单独使用的共有部分的使用权也应当一并转让，既有的共同管理合意对新业主仍然有效，原业主应当协助将其单独使用的共有部分交付于新业主。因此，孙丫丫应将7号地下室交付给王铁牛使用。
03
判决结果
7号地下室归王铁牛使用，孙丫丫将7号地下室交付于王铁牛。
小法，业主的建筑物区分所有权到底包括哪些内容呀？
来啦来啦！
建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和共同管理的权利。
这三种权利具有不可分离性，其中，业主对专有部分的所有权是其享有其他两种权利的基础。也就是说，如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有和共同管理的权利。
小法，那孙丫丫依据业主共同管理约定所独占使用7号地下室的使用权能否由王铁牛继续享有呢？
从体系解释的角度来说，7号地下室的使用权应由王铁牛继续享有。理由主要有以下三点。
01
合法有效的业主共同管理约定对全体业主具有法律拘束力。虽然业主范围会随业主转让房屋而变化，但是除非重新约定，既有的业主共同管理约定的法律拘束力不应随之变化，该约定对继受取得业主权利的房屋受让人应当继续有效。
02
民事主体从事民事活动不得违背公序良俗。业主共同管理约定是全体业主的合意。小区业主转让房屋后即丧失专有部分的所有权，不再享有业主身份。
03
根据合同的性质、目的和交易习惯，向房屋受让人转让依据业主共同管理约定所享有的共有部分专有使用权应当是房屋转让人的合同附随义务。换言之，即使房屋买卖合同中没有约定，小区业主转让房屋也负有向受让人交付依据共同管理约定所独占使用的共有部分的义务，否则转让人的行为构成违约。
（以上出现名称纯属虚构）
“建筑物区分所有权，知识点get！”
